Analyse der Anfangsrenditen in Frankfurt, Paris, London & New York : Ein Beitrag zur Vergleichbarkeit von Immobilienrenditen

„Die deutschen Märkte sind noch nicht wettbewerbsfähig, wenn es um das Rendite-Risiko-Profil geht“, lautete es im Juni 2004 in einem Artikel der Frankfurter AllgemeinenSonntagszeitung über die deutschen Immobilienmärkte.1 Damit ist gemeint,dass die Immobilienpreise angesichts eines hohen Markt- und Leerstandrisikoszu teuer seien und so nur geringe Renditen zulassen. Während Immobilienrenditenim direkten internationalen Wettbewerb stehen, ergeben sich die mit ihnenverbundenen Risiken vor allem aus den lokalen und nationalen Rahmenbedingungender einzelnen Märkte. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dassjeder Markt seine eigene Dynamik und spezifische Besonderheiten aufweist. Trotzder Internationalisierung der Immobilienwirtschaft ist festzustellen: Wenn in vielenBranchen vom Weltmarkt gesprochen wird, so werden die Immobilienmärkte stetslokale Märkte bleiben.2Der Immobilienmarkt lässt sich grob in den Markt für Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilienund Sonderimmobilien unterteilen. Hierbei konkurrieren die Standorteauf unterschiedlicher Ebene miteinander: Während Wohnimmobilien vor allem lokalausgerichtet sind, stehen bei Gewerbeimmobilien regionale, nationale und internationaleStandorte untereinander im Wettbewerb, besonders wenn sie alsRenditeobjekte von Interesse sind. Institutionelle Anleger investieren zunehmendauf internationaler Ebene, so dass internationale Renditevergleiche als Grundlagefür Investitionsentscheidungen an Bedeutung gewinnen.3 Betrachtet man die einzelnenMärkte für Büroimmobilien, stellt man unterschiedliche Niveaus bei denSpitzenrenditen4 fest. Während am Ende des Jahres 2004 in Frankfurt die Spitzenrenditebei 5 bis 5,4 Prozent lag, so betrug sie in London und Paris ca. 5,75Prozent und in New York 6 Prozent. Auf den ersten Blick würde dies bedeuten,dass in Frankfurt für eine vergleichbare Büroimmobilie ein höherer Kaufpreis zuzahlen ist5. Es stellt sich die Frage, inwiefern eine Vergleichbarkeit der internationalenImmobilienrenditen gegeben ist, bzw. ob die immobilienspezifischen Besonderhe