Zur Forderung einer am Verkehrswert orientierten Grundstücksbewertung: eine empirische Analyse

Der Beitrag setzt sich kritisch mit der Bewertung von Grundvermögen für steuerliche Zwecke auseinander. Um den Erhebungsaufwand der Finanzbehörden gering zu halten, werden einfache, auf wenigen Grundstücks- bzw. Gebäudemerkmalen basierende Bewertungsverfahren eingesetzt. Die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer wird durch die Bedarfsbewertung (§§ 138 ff. BewG) ermittelt. Der Grundsteuer liegt die Einheitsbewertung zugrunde, wobei durch die Länder Bayern/Rheinland-Pfalz ein Sachwertverfahren vorgeschlagen wurde, welches für das Grundstück sowie das Gebäude einen pauschalen Satz verwendet. Aufgrund der Heterogenität des Grundstücksmarktes stellt sich die Frage, ob diese pauschalen Verfahren geeignet sind, den Wert bebauter Grundstücke gleichmäßig abzubilden. Eine empirische Analyse der beiden Verfahren hat gezeigt, dass der Steuerwert im Durchschnitt unter dem Verkehrswert liegt. Sie führen allerdings zu einer enorm hohen Streuung der Relation Steuerwert/Verkehrswert, was gegen die Erreichung einer gleichmäßigen Bewertung spricht. Darüber hinaus ergibt sich in einer Vielzahl der untersuchten Fälle eine erhebliche Überbewertung bebauter Grundstücke, was aufwändige Verkehrswertgutachten erforderlich macht. Der vorliegende Beitrag untersucht den Einfluss bestimmter Grundstücks- und Gebäudemerkmale wie z.B. Wohnlage, Grundstücksgröße oder baulicher Zustand der Immobilie auf die Relation Steuerwert/Verkehrswert. Durch eine Einbeziehung dieser als bewertungsrelevant ermittelten Faktoren in die Bewertungsverfahren bzw. durch Anpassung der pauschalen Sätze in Abhängigkeit dieser Faktoren könnte somit die enorme Streuung der untersuchten Relation verringert werden.