Korean Abstract: 본 연구에서는 공간적 도시화로 인해 벌어지는 제반현상, 즉 토지문제와 관련하여 그 현황을 살펴보고 전망을 제시하고자 한다. 특히 본 연구에서 집중하고자 하는 문제는 도시화를 위한 토지의 공급이다. 과연 도시화를 위한 중국의 토지공급은 충분하며, 그렇지 않다면 어떤 문제가 발생하고 있는가? 아울러 최근 도시화와 시장경제개혁에 따라 어떤 문제가 발생하고 있으며 그에 대한 중국정부의 대응방안은 무엇인가? 이러한 문제에 답하기 위하여 본 연구는 토지사용권 배분과정을 면밀히 살펴보고, 그 문제점을 해결하기 위해 이미 제도화된 개혁과 아직 제도화되지 않은 개혁과제들을 정리한다. 이어 가장 중요한 개혁과제인 부동산세 도입과 관련한 이론적 고찰과 관련 동향을 제시한 후 전망과 시사점을 도출한다. 토지에 대한 사적 소유가 허용되지 않는 중국에서는 도시화를 위한 토지공급을 위해서 농촌의 토지를 국유화하여 건설용지로 투입해야 한다. 이 국유화는 여타 국가에서처럼 ‘징용(徵地)’ 과정을 따르게 되며, 징용된 토지는 정지(整地) 작업을 거쳐 부동산 개발상(developer) 혹은 기타 수요자에게 배분된다. 중국 건설용지 공급원의 대부분은 농지징용으로 2003년 이후 매년 60~99%의 건설용지 공급이 농지징용을 통해 충당됐다. 현재 토지징용의 보상기준은 농작물 가치이다. 토지징용보상금은 해당 농경지 징용 전 3년 평균 연작물의 6~10배이다. 그러나 이러한 보상수준은 농민들을 만족시키지 못했다. 개발된 토지의 가치, 즉 지방정부가 거둬들이는 토지출양금이 토지징용보상비의 10배가 넘는 상황이 보통이기 때문이다. 이와 관련한 농민들의 불만이 집단적인 시위형태로 표출되기 시작했다. 최근 5년간 매년 수만 건 내지 십여만 건의 집단시위사건(群體性事件)이 발생하고 있는데 그 원인 중 절반가량이 토지 징용 및 재개발로 인한 것이었다. 현재 중국에서 시행되고 있는 토지사용권 배분방식은 행정배정(劃撥), 출양(出讓), 연조(年租·租賃), 기업출자, 수탁경영의 다섯 가지이다. 이 중 가장 보편적인 방식인 출양은 국가의 토지소유권을 대표하는 현·시의 인민정부가 토지사용권을 토지사용자에게 양도하고, 토지사용자는 지방정부에 ‘일시불’로 토지출양금을 지급하는 것이다. ｢도시국유토지사용권 출양과 재양도 임시조례｣는 토지사용권 출양의 최고기한을 용도별로 정하고 있다. 주거용지는 70년, 공업용지 50년, 교육·과학기술·문화·위생·체육 용지 50년, 상업·여행·오락 용지 40년, 종합 혹은 기타 용지는 50년이다. 이러한 현행 토지공급체계의 문제점으로 먼저 농지공급의 한계를 들 수 있다. 중국정부는 식량안보를 위해 절대 보호 농경지 면적을 121.1만㎢로 설정했다. 2011년 현재 농경지 면적은 121.72만㎢로 제한선에 매우 근접해 있다. 이런 상황에서 매년 2,000~4,000㎢씩 농용지 징용이 이뤄진다면 향후 몇 년 사이 한계에 부딪히게 된다. 파국을 막기 위해 중국정부는 매년 징용되는 것과 비슷한 면적의 농경지를 개발하고 있으나 그조차도 조만간 한계에 부딪힐 가능성이 크다. 토지자원의 고갈을 가장 직접적으로 체감할 수 있는 지표는 토지출양금의 감소이다. 시간적으로 보면 2011년 이후 지방정부 토지출양금 수입총액의 본 재정수입 대비 비중은 감소하고 있다. 공간적으로 보면 베이징, 톈진, 상하이 등 발달한 지역일수록 토지출양 수입의 비중이 적다. 한편 지방정부가 실적주의 및 재정확대를 위해 개발구 건설사업을 진행하면서 농지의 위법 사용이 증가하고 있다. 중국의 도시 내부 및 인근에는 국유지가 아닌 집체토지와 거기에 형성된 마을이 존재한다. 그 마을을 ‘성중촌(城中村)’이라고 부른다. 그리고 그런 곳에 지어진 건축물류를 ‘소산권방(小産權房)’이라고 부른다. 중국부동산상회연합의 추산에 따르면, 1995~2010년 사이 지어진 소산권방의 총건축면적은 7.6억㎡로 총도시주택 준공면적의 8%에 달한다. 급속한 도시화가 이뤄진 선전(深圳)의 경우 성중촌의 면적이 전체 건설용지의 42%에 달한다. 이런 곳에 살고 있는 사람들은 자기가 살고 있는 주택이 적법한 법적 대상이 아니기 때문에 재산권의 보호를 받지 못한다. 또한 거주지 등기에 따른 각종 혜택에서도 소외돼 있고, 재개발 시 무자비한 철거라는 국가폭력에 노출돼 있다. 중국정부는 효율적인 경제운영을 뒷받침할 토지제도 정비를 위해 주택의 사유화 및 상품화를 실시하고 토지임대료를 매년 납부하는 연조제를 도입하며, 공장용지 사용권을 수의계약이 아닌 입찰경매방식으로 분배하게 하는 등의 개혁을 실시했다. 또한 재산권의 안정을 위해 주택 건설용지에 대한 사용권 기한을 만기 70년 후 자동연장한다는 물권법(物權法)을 제정했다. 또한 모든 토지를 징용하여 투입하는 부담을 덜기 위해 농촌의 집체 소유 토지를 직접 유통시키도록 허용하기도 했다. 한편 점진주의적인 개혁을 실행해온 중국 당국은 여러 가지 실험적인 변화들을 제도화시키지 않고 일단 지켜보고 있다. 먼저 2012년 말 현재, 중국 국토자원부는 도시 건설용지 개발에 집체토지의 原주민들이 직접 참여할 수 있도록 하는 방안을 법규화하기 위해 준비 중인 것으로 알려졌다. 이로써 주민들의 재산권을 보호하는 한편 좀 더 효율적인 도시 건설용지 공급이 가능해진다. 둘째, 톈진 빈하이 신구와 같은 ‘종합연계개혁시험구’에서 징용보상 현실화와 다양한 토지공급모델 실험이 진행 중이다. 셋째, 집체토지에 지어진 주택에 대해 지역별·사안별로 점진적인 합법화를 시행하고 있다. 넷째, 징용보상액 상한선을 정한 토지관리법을 개정하기 위해 준비 중이다. 다섯째, 토지사용권 만기에 따른 처리방안을 위해 재출양금을 설정하는 등의 구상이 논의되고 있으나 아직 정확한 처리방침은 알려지지 않았다. 토지제도 개혁의 중점과제는 부동산세 도입이라고 할 수 있다. 중국정부는 2011년 1월 28일 상하이(上海)와 충칭(重慶)에 본격적인 개인 보유세인 부동산세(房産稅)를 시범 도입했다. 현행 부동산세 시범 도입의 모습을 보면 그 목적이 투기 억제인 것처럼 보이지만, 중국 재정부는 좀 더 큰 그림을 염두에 두고 이를 시행하고 있다. 즉 현재 지방정부의 중요한 세원인 토지출양금 수익이 토지자원 고갈과 징용 보상금의 증가로 조만간 사라지는 만큼 이미 출양된 기존 토지 및 주택에 대한 징수가 불가피한 것이다. 이밖에도 연구자들에 따르면, 부동산세는 투자에 따라 수입이 발생하는 선순환구조를 발생시키고 수익자 과세 원칙에도 부합하며 불합리한 투기수요를 억제할 수 있다. 본 연구가 수립한 이론적 모형은 토지가 더 많이 개발될수록, 즉 미래에 일시불로 팔 수 있는 토지가 부족할수록 부동산세 도입이 더 유리함을 입증한다. 아울러 부동산세의 효과적인 도입을 위해서는 출양금 수입과 연동시킨 시범 도입 리스트가 작성돼야 하고, 세율이 충분히 높아야 하며 중복과세를 피하기 위해 전체 세제에 대한 디자인이 필요하다. 그러나 부동산세의 징수주체인 지방정부들은 단기적으로 재정수입 축소를 우려한 나머지 소극적인 태도를 보이고 있는 실정이다. 이상의 분석에 기초하여 다음과 같은 전망을 할 수 있다
