Démembrement de l'immobilier d'entreprise : utilité de la technique au sein d'un groupe et problématiques financières

Ce mémoire étudie le démembrement de propriété d'un immeuble au sein d'un groupe avec constitution d'usufruit temporaire par la société d'exploitation et détention de la nue-propriété par une SCI appartenant à un dirigeant commun aux deux sociétés. Ce mémoire a pour but, dans une première partie, de rechercher l'utilité de la technique du démembrement de propriété notamment par rapport à la location. Cette partie fait donc l'objet d'un comparatif juridique et financier afin de savoir quels vont être les gains procurés par un démembrement de l'immobilier. Au niveau juridique, la comparaison s'effectue en trois temps : lors de la création, en cours de vie et à la fin de l'usufruit. Au niveau financier, on va rechercher quel est le gain pour la société d'exploitation et dans quelle mesure le patrimoine du dirigeant va pouvoir être optimisé. Dans une seconde partie, ce sont les problèmes comptables et financiers de la technique, qui vont être étudiés. Tout d'abord, la technique d'évaluation des droits respectifs va être exposée et critiquée. Les incidences juridiques de cette évaluation seront par ailleurs évoquées. Ensuite, nous aborderons la comptabilisation d'un démembrement de propriété en respectant les préconisations des normes françaises puis celles des IFRS. Enfin, nous verrons les conséquences sur les états financiers de l'application de ces normes.