House Price Predictability and Demographic Structure : Evidence from a Long-horizon International Data (인구구조와 주택가격 예측: 장기 패널데이터를 이용한 실증분석)

English Abstract: We examine the predictability of real house price movements along with demographic shifts, using a long time series international panel data set that covers 17 advanced countries over the period of 1950-2015. Since demographic structures change slowly and housing markets adjust slowly to economic fundamentals, we conduct our analysis over forecast horizons of 1, 2, 5, and 10 years. We find that (1) two most relevant demographic predictors for the future house price movements both over short- and long-horizon are the proportion of ages 70 and above in population of 20 years old and above and the proportion of ages 25-44; and (2) if samples are spanning over relatively short period in time, one can be misled about the house price predictability of demographic structures. These new results help to reconcile mixed evidence from the existing studies.Korean Abstract: 본 연구는 1950-2015년에 걸쳐 17 개 선진국을 포괄하는 장기 패널 자료를 사용하여 인구구조 변화가 미래 주택가격을 얼마나 예측하는지를 추정한다. 인구구조가비교적 천천히 변화하고 펀더멘털 변화에 대한 주택가격의 반응속도가 느릴 수 있는 점들을 고려하여 본 연구에서는 미래 주택가격 예측 기간을 1년, 2년, 5년, 10년으로 설정하고 각각 분석하였다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 단기와 장기 모두에서 미래 주택가격의 변동을 가장 잘 설명하는 두 개의 인구 변수는, 20세 이상 인구 중 70세 이상 인구가 차지하는 비율 및 25-44 세 인구가 차지하는 비율이다. 둘째, 이 같은 인구구조와 주택가격 사이의 관계는 기존 연구에서처럼 표본기간이 40년 전후로 비교적 짧은 경우 제대로 관찰되지 않는다. 이러한 결과들은 왜 기존 연구들이 서로 상충된 결과를 보고하거나 이론에 반하는 결과를 보고하는지를 이해하는데 도움을 준다